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Aug 29, 2023

El trabajo remoto llegó para quedarse, las ciudades se apresuran a convertir las oficinas en apartamentos

Las ciudades han aceptado que probablemente no vayas a trabajar a una oficina, por lo que ahora esperan que vivas en una. ¿Pero qué clase de vida será esa? La respuesta es: depende de tu ciudad. Como

Las ciudades han aceptado que probablemente no vayas a trabajar a una oficina, por lo que ahora esperan que vivas en una.

¿Pero qué clase de vida será esa?

La respuesta es: depende de tu ciudad. A medida que los desarrolladores y los políticos aceptan la realidad de que cada vez menos personas van a las oficinas, han comenzado a impulsar iniciativas que facilitarán el camino para que los edificios comerciales se conviertan en residenciales. Para Nueva York, esto podría significar más apartamentos lujosos y ricos en comodidades para renovar sus edificios antiguos y satisfacer la creciente demanda de vivienda, mientras que San Francisco podría ver una vida más asequible en un centro que las empresas y los residentes adinerados han abandonado.

Mientras las grandes áreas metropolitanas enfrentan tres desafíos superpuestos (escasez de viviendas, oficinas vacías y la crisis climática), los expertos y políticos coinciden en que es hora de una renovación importante.

"En el último año, probablemente en los últimos nueve meses, todo el mundo ha dicho: 'Está bien, ahora tenemos que tomarlo en serio'", dijo Steven Paynter, experto en conversiones de oficinas a viviendas en la firma de arquitectura Gensler. , dijo a Insider. "Todo el mundo entiende que hemos alcanzado una especie de meseta, o la nueva normalidad, en términos de la cantidad de ocupación del centro de la ciudad".

Eso significa que es hora de que los centros urbanos pasen a la siguiente fase. Las conversiones de oficinas tienen sentido para las ciudades para ayudar a evitar posibles ciclos catastróficos, que son cuando el trabajo remoto conduce a la ruptura de los contratos de arrendamiento de oficinas, lo que provoca un ciclo interminable de reducción de los ingresos por impuestos a la propiedad, menos servicios y más personas que huyen de las zonas céntricas.

Los investigadores dicen que atraer más residentes a los distritos comerciales centrales para que patrocinen los negocios locales, llenen los parques y calles y utilicen el transporte público es clave para revitalizarlos. Y eso requiere servicios de calidad como gimnasios, espacios de trabajo, piscinas, boleras, salones de belleza y tal vez incluso spas para perros.

El arquitecto John Cetra, radicado en Manhattan y que ha trabajado en conversiones de oficinas desde la década de 1980, lo llama "la guerra de las comodidades". Su firma, CetraRuddy, anunció recientemente que está liderando la conversión de un edificio de oficinas de 30 pisos, que anteriormente fue sede de Goldman Sachs, en el distrito financiero de Manhattan. El edificio, en 55 Broad Street, incluirá 571 apartamentos y contará con comodidades como una piscina en la azotea y espacios de coworking.

"Casi convierte el edificio en un club, y el club te ofrece todas estas comodidades, y parte de la membresía del club incluye un apartamento", dijo Cetra. "Creo que todo el aspecto social se ha convertido en un gran problema".

El alcalde de Nueva York, Eric Adams, quien alguna vez se burló del trabajo remoto diciendo: "No puedes quedarte en casa en pijama todo el día", está adoptando de todo corazón un plan para convertir edificios de oficinas vacíos en nuevas viviendas. La ciudad tiene un excedente de los llamados edificios comerciales "Clase C", que son los más antiguos, los menos deseables y tienen las tasas de desocupación más altas.

Para determinar si estos y otros tipos de edificios son adecuados para la conversión, Paynter desarrolló un algoritmo que analiza el tamaño, el diseño, la ubicación y el grado de actualización de su fachada. De los 950 edificios que él y su equipo han examinado, alrededor del 30% son aptos para su conversión. También ha asesorado a la Casa Blanca sobre el tema. A finales del mes pasado, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. anunció que otorgaría una subvención para investigar los obstáculos a las conversiones de oficinas y cómo superarlos.

En general, los expertos dicen que los gobiernos necesitan flexibilizar las restricciones de zonificación y derechos para permitir este tipo de desarrollo. Y el resto se reduce a la financiación, incluida la posibilidad de dar a los promotores incentivos fiscales y otras ventajas para construir.

Paynter, que reside en Toronto, dijo que Calgary, Alberta, es el "estándar de oro" para crear un entorno propicio a las conversiones.

"Simplemente lo hicieron realmente simple", dijo. "Eliminaron las cuestiones regulatorias y de zonificación, de modo que si no se agranda el edificio, se puede convertir sin problema. Implementaron un programa de incentivos muy claro: $75 por pie cuadrado hasta un límite máximo. de 15 millones de dólares, muy fácil y actuaron muy rápido".

Este mes, Adams anunció una nueva iniciativa que apunta a acelerar la conversión de oficinas en espacios residenciales, con una propuesta que cambiaría las regulaciones sobre conversiones y liberaría 136 millones de pies cuadrados más de espacio de oficinas potencial que podría transformarse. El objetivo de Adams es crear hasta 20.000 nuevos hogares para 40.000 neoyorquinos en edificios de oficinas reformados durante la próxima década.

"Es una propuesta que se adapta al momento en el que nos encontramos. Hemos visto cambios significativos en la forma en que la gente vive y trabaja en un mundo pospandémico", dijo Dan Garodnick, director del Departamento de Planificación Urbana de la ciudad de Nueva York. Persona enterada.

La ciudad de Nueva York ya ha tenido cierto éxito en la conversión de edificios de oficinas en viviendas. En el distrito financiero, las conversiones han ayudado a transformar el área de un vecindario de nueve a cinco a una comunidad animada.

Pero el cambio hacia las conversiones ha sido lento en muchos lugares, incluido San Francisco, que enfrenta una grave escasez de viviendas, un centro en dificultades y es vulnerable a una variedad de impactos climáticos.

En junio, la ciudad lanzó una nueva iniciativa para fomentar las conversiones, pero la mayoría de los edificios comerciales son demasiado costosos para convertirlos, dijo a Insider Mark Hogan, un arquitecto con sede en San Francisco.

"Si el proyecto general es dos veces más caro de lo necesario para que la conversión tenga sentido financiero, modificar el código de construcción probablemente no le permitirá alcanzar ese nivel de ahorro", dijo Hogan, quien asesoró a San Francisco. Francisco Junta de Supervisores sobre sus reformas políticas para las conversiones de oficinas.

Otro arquitecto con sede en San Francisco, Charles Bloszies, dijo que aparte de los altos costos de construcción y los lentos procesos de aprobación, el costo de comprar un edificio comercial en la ciudad sigue siendo lo suficientemente alto como para desanimar a los compradores, y si bien hay demanda de mano de obra y viviendas asequibles, la gente adinerada no está particularmente ansiosa por vivir en el centro.

"He estado en la modernización, rehabilitación y remodelación de edificios grandes durante unos 30 años, y pensábamos que nuestros teléfonos iban a sonar sin parar, pero ese no ha sido el caso", dijo Bloszies a Insider.

Hogan es optimista en cuanto a que los edificios más pequeños de antes de la guerra en lugares como San Francisco se puedan convertir más fácilmente en viviendas. Garodnick dijo que en Nueva York ha habido "muchos" propietarios a lo largo del tiempo que estaban interesados ​​en convertirse pero no eran elegibles para el programa, algo que las propuestas de la administración Adams esperan cambiar.

Debido a que las conversiones pueden ser muy costosas, los antiguos edificios de oficinas casi nunca incluyen unidades designadas para residentes de bajos ingresos. Por lo general, las casas no son asequibles para nadie excepto para los más ricos.

"Debido a que, para empezar, los alquileres de oficinas en muchas ciudades son bastante altos, es necesario convertirlos en un uso alternativo que proporcione un nivel igualmente alto de flujo de efectivo", dijo a Insider Arpit Gupta, profesor asociado de la Escuela de Negocios Stern de la Universidad de Nueva York. Los alquileres más altos del mercado, entonces, tienen sentido para las unidades convertidas, aunque su investigación encuentra que los subsidios verdes podrían ayudar a llenar la brecha entre los costos de conversión y los alquileres asequibles.

Si bien estos edificios reconvertidos probablemente albergarán viviendas de lujo a precio de mercado, se espera que aumenten la asequibilidad de la vivienda. Las investigaciones muestran que el aumento de la oferta de viviendas a precio de mercado absorbe la demanda y desacelera el crecimiento de los costos de la vivienda. Aun así, los tipos de viviendas en estos edificios (en su mayoría apartamentos más pequeños) están limitados por los ingresos y el tamaño del hogar.

"No se puede asumir que todos los banqueros de 27 años podrán permitirse esto", dijo Cetra.

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